给合肥刚需的三个忠告！赶快上车！你还在等降价，他们早已买房致富~

2018，给合肥刚需的三个“忠告”！说人话，先上车才有机会转车！...







年底了，合肥地产界也活络起来了。今天这个榜 ，明天那个发布会，论调都是一样。

2018已经到来。

最近朋友圈刷屏——2018，请对我好一点。

2018的合肥楼市，会不会对刚需好一点？

会的吧。

比如“企业行为”的号头费，必将逐渐衰退，这趋势不可逆转。

那些用“号头费”弥补限价损失的楼盘，纷纷感觉这条路很难走。

但随之而来的是……

就业内一直说的，房价没大涨，不代表你的成本没提高。

其实，刚需买房特别容易的城市，没啥前途。

如果刚需随随便便就能买，这样的地方，你们都不想买。



所以，难，大概依旧是2018合肥刚需买房的关键词。

请注意，说的是刚需盘。

对这部分群体，有三个“忠告”。

刚一开年，几个二线城市楼市动作频频。

合肥，本轮疯涨的带头大哥“取消限价”；

长沙，明确规定开发商合理利润是6%-8%；

兰州，宣布部分区域取消限购；

……

最近购房群讨论热烈，纷纷询问楼市风向。

刚需买房第一原则，不要分析ZF动作。因为你们不在一个语境。

他针对的，和你以为的，是两回事。



举个栗子。

前段时间网络疯传“合肥限价取消”的消息。

但是，很快合肥官方发声纠正。

合肥市国土局有关负责人说，媒体报道合肥市国土局1月3日在回复12345群众热线电话称，商品房由开发商自行定价，且2016年11月之前的出让地块不限价。

实际情况是，合肥市热线服务人员不了解限价措施的内涵而做了一般性回复，被炒作成合肥市“放松了调控”。

1月6日，合肥市国土局已在网上辟谣，并未对限价措施进行调整。

这下子，大家都认为合肥对房价的“指导”，今年是不会取消了。

但是，事情又有了反转。

经济学者马光远 在央视财经评论中认为，合肥市“放松了调控”这并不是误读，这是试探性的放松，来探一探住建部的底。

这种调控放松通常都是先放出一点风声，合肥限价取消就是试探性的！很显然这次被住建部抓个典型，如果没有被通报，或许合肥限价放开也是迟早的事情！

如此反转，媒体疯传“放松调控”——官方解释“媒体误读”——专家“并没有误读”

有没有把你逼疯？限购会不会取消？

限售会不会跟进？

这也是刚需经常讨论的话题。

不要在乎“看起来对你好”的政策。

我们总认为，取消限购一定是楼市撑不住了。

因为限购限售是绝对正确的，他是保护刚需。

→其实他在保护谁？

现在至少有武汉，西安，郑州，南京等几个大城市放开落户门槛。

城市的发展和房地产的调控，如何抉择？

落户政策放开，并不是核心针对楼市。

但户籍和购房资格是天然捆绑的。

而我们的限购制度根基，又是以户口为门槛。

限购，在“房住不炒”的大环境下，限制的是多套房需求。

所以高价位、改善盘、终极置业盘的难度是在加大。

合肥楼市2018年共计有49家纯新盘等待入市（其中建发雍龙府、碧桂园中堂、万科未来之光等项目已经备案）。



这些纯新盘中，楼面价过万的有25家，楼面价超1.5万的有12家，楼面价过2万的有2家。

可以预见的是，随着这一波纯新盘的上市，尤其是高价地王的启动，合肥房价格局会迎来新的调整。对于买房人来说，到时候面临的压力可能会更大。

但对于刚需目标楼盘，潜在买家是在进入。

这个“潜在买家”包括很多楼市大V。

合肥楼市大V张弦认为，2018年楼市底部运行，地王上市，钱不值钱了，一再重申房子是用来住的不是用来炒的，已经到了刚需买房的最佳时机！

南京楼市专家杨红旭认为，长期来看合肥房价是在上涨的。目前正是抄底的好时机，并打算至少在合肥投资一套房子！刚才说到专家杨红旭的观点，他认为可以在合肥“抄底”。

但你不是楼市专家，就像股市的韭菜，刚需们千万不要试图抄底！

开年几个城市针对房地产的动作，如果一定有什么实际意义，恰恰说明，楼市的底，是你根本抄不到的，或者你根本很难发现，什么时候是入手的最好时机。

你不知道政策什么时候就突然变化。

所以，对于刚需来说，只要判断好大的市场形势就行。

怎么判断？


二手房是一个很好的指标。

把你钟意的项目，结合竞品、周边二手房做判断，基本就有数。

如果你买新房的单价（含装修），比周边同等条件的二手房低，而二手房的报价，是可以出手的，那么你就值得去买这个新房。

看一下整个2017年合肥各区的二手房房价数据。



均价第一的是政务区，达21413元/㎡，滨湖位居第二，达18826元/㎡；四大老城区中，除瑶海区，其他均价都在1.5万元以上。三县及巢湖区均价也在1万左右。

滨湖新区1月二手房均价 16955 元/m²，环比上月下降1.45%。



其中，省府板块目前推出的2个纯新盘紫云赋和江山印，可以与图中的几个省府二手房价格做比较。

除了利港银河以外，基本比滨湖同区域的二手房单价低了1000多。

可以判断，这两个新盘是可以出手的，值得去买。

并且，如果二手房价格还有波动，这个价差越大，时机就越好。上面说了很多不要，那合肥刚需们要遵循的原则是什么？

不用分析这么多政策形势、研究深刻经济理论，实际上只用弄清楚一点：

合肥楼市的现实是什么？

我能匹配怎么样的现实？

上上周听一位网友说，去新滨湖孔雀城看了房子，均价在7000左右，距离最近的滨湖目前房价在1万7-2万不等。

而高新区另一个刚需盘，西子曼城最后2栋高层已经开盘，单价1万3，非常受欢迎，区域又一个限价盘要say goodbye了。

很多人买房不挑区域，价格合适都可以。

区域忠诚度？

早就不存在。

现在合肥交通四通八达，未来建设的轨道交通更是前景无限，住在4号线始发站又如何？

滨湖继续向南发展，开车走高速回合肥上班又怎样？

刚需为什么不能这样选择？



早上还有网友问：岗集那边有什么，都卖1.35万了？

岗集在哪里？

距离市区大概20公里的地方。

通过分析，三环内对合肥刚需已经关门，请接受这个事实。

对于刚需，1万出头的房价，只能去三环外。

共享单车/滴滴+地铁，就是生活常态。

区域偏见、板块歧视，统统抛掉。

对于刚需，只用考虑那些“量化指标”。

地铁+学校+生活配套。

有地铁，加3分；交房前开通，加2分；有规划，加1分。

最后把总分相加，最高得分的楼盘，就是合适你的楼盘。

所以2018刚需买房最现实的逻辑是——

我能拿多少首付？这个首付可以在哪里买房？

然后根据上面打分，下定。

你知道买房是“上车”，也要知道未来有机会“转车”。

第一套房是用钱买；第二套房、第三套房是用资产买；第N套房，是用别人钱买（金融杠杆）。

没有第一套资产，永远没有转车的机会。1、高新区目前只有3个刚需新盘项目在售，其中西子曼城即将结推盘，再剔除别墅洋房，而世茂国风、金茂湾、皖新朗诗麓院纯改善高端盘，价格高到遥不可及，根本不是刚需的菜；

2、政务区一直喊着没地没房，最近在售融创2个项目，单价2万5起步，3万+吓人；

3、经开区和肥西，有房是有房，但是你懂的；

不限购的肥西还是号头费满天飞；

经开的融创城1万6抢破了头。

4、瑶海区和新站区，大众单价11000，长虹9877，都是时隔快一年艰难备案推盘，该下手就下手，过了村可能永远没这店。新站烈山八将均价1万4已成定局。

现在滨湖新区不是看不看得上的问题，而是买不买得起。

目前滨湖金融板块“铁三角”时光、都会、公元陆续推盘，节奏喜人，价格也喜人。均价1万5-1万7，还是可以接受的。

核心区板块，普遍1万78起步，且很难买到，公园里就是典型。

目前，在滨湖省府纯新盘紫云赋、江山印，比较受关注。

从区位上讲，距离省府滨湖中心距离约2公里左右，是区域板块东边目前最靠近“省府心脏”的在售项目。



总之还是那句话，先上车，才有机会转车。

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