用地工业城市

城市更新（二）摁下葫芦浮起瓢

国内大城市用地结构上最大的问题在于工业用地比例过高。因此，城市更新的主要矛头很自然就瞄准了存量工业。...

前面说到，国内大城市用地结构上最大的问题在于工业用地比例过高。因此，城市更新的主要矛头很自然就瞄准了存量工业用地。退二进三，腾笼换鸟。与之相伴的则是剧烈的产业结构调整。

很多事情，我们身处其中的人不会有强烈的感受。只有在回顾那些冰冷的数字的时候，才能体会到这种变化背后的宏大意义。

这一轮的“城市更新”运动的大背景，是经济全球化之下，国内各个城市依照世界经济秩序的逻辑进行重新分工洗牌。全球化导致了产业空间布局的重构，其中一个最为明显的结果，就是垂直的、纵向的分工体系（“管理控制层—研究开发层—装配制造层”），逐渐代替了块状的、横向的分工体系（比如钢铁、化工、纺织这样的产业板块式分工）。由此出现了“总部城市”（北京、上海）、“设计都市”、“制造业城市”（东莞）之类概念。发展中国家大部分地区的命运，就是接受资本的跨国转移，成为制造装配业基地。其中只有极少部分城市能够经历产业转型，被纳入高一层次的国际产业分工网络中。在产业空间分布结构方面，“北上广”之于整个中国的关系，恰如西方发达国家之于全球的关系，成为辐射整个国家的高端服务业集聚区（吸血鬼城市）。

十年前，上海第二产业增加值可以占到半壁江山，经过一轮“去工业化”（“工业党”会认为这是产业空心化），现在只有1/3不到的份额。未来的趋势只会越来越少。照理说，这样的变化会带来第三产业的主要空间载体——办公楼的庞大增量需求。但实际上，近10年来上海市办公楼宇的供应始终是富余过剩的。这不得不归功于有前瞻性的、定向的“城市更新”运动。

2009年整理的“杨浦区可供改造地块分布示意图”。可以看到，黄浦江沿江第一线的江景地段完全被工业仓储所占据，而这些占地单位，很多都是牛逼哄哄的大国企——中国船舶、上柴股份、上海电力、上海电气等等。原先产业工人聚居的旧棚户区，则分布在沿江第二线，与第一线的工厂紧紧偎依，一副“产城融合”的感人情景。

2010年之前的南外滩地块。沿江第一线还是工业、仓储唱主角，第二线是棚户区和旧区。不同点在于，这里地块分割更细碎，用地功能更复杂

此后几年里，在政策鼓励下，外环以内大批的工业用地被调整成为科技创业园区、文化创意产业园、主题商业购物区等。在这其中，有的经过了征地程序，拆除了原有建筑重新规划；有的保留了工业建筑的外壳（凸显小资情调），内部重新装修；有的变更了土地用途，有的连用地性质还没来得及改，反正可以先上车后买票，或者干脆就不买票。不管怎样，直到今天仍然用于制造业的地块已经为数不多了。

东方渔人码头，原水产局的批发市场，如今是一处办公商业综合体。

上海国际时尚中心，原国棉十七厂。锯齿形的屋顶，在室内有非常独特的采光效果，再加上略显斑驳的砖红色墙体，使这里成为摄（zhuang）影（bi）爱好者的圣地。时尚中心有一段滨江岸线，对岸就是沪东造船厂——054、056下饺子的地方。

位于漕河泾东区的“SVA越界”文化创意产业园，原为上海金星电视机厂，金星牌彩电，当年绝对比苹果手机还要难买。厂房建筑大部分保留了下来。

可以说，过去十年，上海市中心区“城市更新”的宏观图景，便是将大量存量工业用地变更为办公或商业用地。这构成了上海市中心城区用地结构最为重大的变化因素，由此也产生了一系列影响深远的结果。

上一期的“城市更新”提到过，工业用地在标准的结构比重上是远远高于公共设施用地（包括但不限于：行政办公、商业、娱乐、旅馆、商务办公、科技研发等。）的。打个比方，工业用地的体量是黄浦江，商办用地的体量只是苏州河，苏州河汇入黄浦江是不会出大问题的，但如果要把黄浦江倒灌进苏州河呢？

不需要专业知识你就知道，溢出来了呗！

包括上海在内的很多大城市，办公与商业项目都出现了相对的供应过剩，价格萎靡不振。这其中有很多原因，但不可忽视的一条，就是源头上低成本工业土地的“倒灌”。

中国房地产指数系统（CREIS）的上海写字楼指数。2005-2006年附近，写字楼指数趋势出现了一个明显的拐点。这与工业用地置换的启动基本是同步的。

采用比较常用的房地产数据库进行数据回归，得出的结果是：在过去10年里，上海市商业及办公物业价格年平均涨幅约为2-6%。这年头，随便买个理财产品都不止这点收益，相比于逆天的住宅涨幅，这点增值实在太可怜。

以2005年7月为基准月（1.0）绘制的分类物业价格指数图。住宅、写字楼、商铺的价格指数出现了明显的分化——住宅一飞冲天，商办萎靡不振，越来越成为一种“常态”。近期上海涌现的数个地王，无一不是住宅用地。在同一街区，几乎同期开盘的办公与住宅项目，价格相差30-40%是非常平常的。

总结一下：上海过去十年城市更新运动的重心就是工业用地的转性利用，这不仅纠正了工业用地过剩的历史存量问题，也直接消纳了产业结构调整产生的对办公楼宇的大量新增需求，对于控制整体商务成本起到了关键作用。但同时，它又引发了新的结构性不平衡。

于是，一个问题就很自然地浮现出来：为什么不在此过程中顺势增加居住用地的比重呢？这就是留给下一期的主题。