好消息?中国的房价将出现全面下滑?
消息究竟靠谱嘛?...
中国社科院城市发展与环境研究所发布《中国房地产发展报告(2016)》。报告称,从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
先别急,我们来回顾一下近年来的社科院预测与房价实际表现:
- 2007年
结果:各地房价纷纷上涨、超乎想象,其中70个大中城市房价涨7.6%。
- 2008年
结果:全国房价出现近10年来的首次下跌,且跌幅逐月加大,房价下降城市的数量逐步增多,其中70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%。
- 2009年
结果:房价进行疯狂“报复”,各地房地产市场陷入近乎癫狂状态。
- 2010年
结果:房价继续一路高歌、持续上涨。
- 2011年
结果:8月份70个大中城市房价同比均涨,近4成涨幅5%以上。
- 2012年
结果:当年12月份,70个大中城市中,54个城市房价上涨。
- 2013年
结果:全国商品房平均价格较前一年增长7.7%。
- 2014年
结果:全国70个大中城市中,价格下降的城市有67个。
- 2015年
结果:2015年,商品房销售成交价格总体上涨,下半年涨幅明显。
房价会怎样,大家懂了吧。我们来看看靠谱的分析,先简单给大家看看结论:
最近一段时间来,房价又成为争论的热点,判断房价的趋势又以挑衅性的方式横在了我们面前。判断我国房价2016年的走向,长时间存在着好坏两个极端结论。笔者试图从过去十年物价和房价的历史趋势线上,看看基础数据中能够为我们提供什么样的启示。曹和平:2016房价会再度“疯涨”吗?
为了对我国整体房价的趋势做出判断,本文采用国家统计局十年来关于物价和房价的相关数据。我们收集了国家统计局过去十年间(2005-2015)关于零售物价的统计指数。在2010年以前,国家统计局不存在统计意义上的房价栏目,我们选用与房价指数密切相关的建筑业增加值来替代。房价十年:历史趋势线回顾与小结
我们总结出过去十年间我国房地产价格的发展趋势线。
第一,与零售物价波动序列相比,我国房屋价格的波动序列要大得多。过去十年间,零售物价波动最高的一年(2008)是5.9%,而同期不少城市房价波动是20%以上,有的城市甚至是翻番的。这在一定程度上引起了消费者的恐慌,也带来了社会舆论的激烈争论。
然而,2008年中国建筑业的增加值同比却大幅下降。这是我国执行“双防双控”——防止个别领域的物价上涨带来全面的通货膨胀,防止个别行业的景气生产变成全面的生产过热;控制货币过度投放,控制固定资产投资——宏观调控政策的后果。“双防双控”压低土地供给和开工项目,并不能压低房价,反而由于供给减少预期,刚性房需导致价格上涨。果不其然,2010年当年70多个大中城市房价同比上涨了6.4%,当年的物价仅仅上升了3.3%。
第二,我国房地产行业还处在从婴幼时期向少儿时期成长的高速波动期,尚未达到成熟阶段。我国房地产成长的高速波动特征可以从两个方面来理解:首先是巨量的消费人群存在着一时难以满足的刚需。其次,楼盘的供给者在产品设计上极度雷同,比如,如果是住宅,75-150平米的单元户型竞相上马,比如住宅中,75-150平米的单元户型竞相上马,但8-15平米、适合迁徙型人群的Efficiency户型和更加变异的单元户型在我国还几乎是空白。
房价复杂:楼价粘性和楼价刚性之谜第三,房地产的周期比宏观经济的商业库存周期要长得多。虽然我们不能用2008年以前的建筑业增加值数据来直接替代房价,但我们知道,2008年以后的房价,应该在2008年以前就埋下了上升的因子。换句话说,不能像调控白菜价格那样来调整房价。
2013年10月,北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”;11月,广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底,武汉出台“汉七条”,随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短两个月中,数十个城市先后发布了各自的房价调控政策。当时,国际经济环境恶化,房价经历十年上涨,增长已达到极限,出现断崖式下跌的判断不绝于耳。但到2013年底,70个大中城市,有65个在上涨。舆论的反应是:“等着吧!2014年再看。”
到2014年春夏,关于中国楼市经济泡沫破灭的报道铺天盖地,二三线城市出现“鬼城”和具有“铁价”地位的一线城市房价下跌20%的消息屡见头条。结果是,2014年中国70个大中城市中房价最低的一个城市仅下降了1.3%。
“等着吧,2015年的12个月将是‘压垮骆驼最后一根稻草’”。令人惊掉下巴的是,统计数据下来,2015年12月份,全国70个大中城市21个上升,房价又走回去了。
2016:供给侧改革条件下的房价预期
中国经济在生产增长方向上整体健康。在短期,我们倒是有一个担心,那就是,资本市场不好,亦即股市不好,债市是股市风险的最好承托者(既具有流动性,又具有内置了相当风险保障的收益率),出现机构在债市避险,引起债市升高,从而导致长期资产收益率绝对减少;这时,如果经济情况持续不好,楼市可能会因避险资金入市升高,这才是出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高,不排除这一因素的存在。
在70个大中城市中,预期有3-7个左右的城市楼价会下跌;有7-10个左右的城市价格在上升和下跌临界点上;有30个以上的城市绝对上升,但幅度很小;有几个明星城市的房价仍然会超出人们的预期。三线城市中,如果新型城镇化和城市群吸引力加大,会出现一定的过剩供给,价格会下降。但总的来说,我国三线城市的房价将会表现稳定。如果允许农村土地流转,将会出现小城镇房价下降,但2016年不会出现这个现象。
中国的房价将出现全面下滑?
不靠谱!
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