中级实务第四章 投资性房地产-学习笔记

中级实务第四章投资性房地产-学习笔记投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房产投...

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房产投资一般是赚取租金，土地投资一般是资本增值，不为赚取租金持有的房产应确认为固定资产，不为资本增值而持有的土地应确认为无形资产。

一、投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权

注意：（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产

3.已出租的建筑物：是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物

注意：（1）以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

确认时的特殊情况：

1.作为存货的房地产：

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

2.某项房产只有部分用于投资：

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认和初始计量

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

2.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

三、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。完工后从“投资性房地产--在建”科目转回“投资性房地产--成本”科目

转为改扩建时的分录如下：

1.成本模式

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.公允价值模式

借：投资性房地产——在建

——公允价值变动(或贷方)

贷：投资性房地产——成本

（二）费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。

四、投资性房地产的后续计量

（一）、采用成本模式计量的投资性房地产

科目设置：

1.投资性房地产

2.投资性房地产累计折旧（摊销）

3.投资性房地产减值准备

（二）会计处理

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。房产折旧原则与固定资产一样，土地折旧原则跟无形资产一样，折旧对应科目计入“其他业务成本”，收取租金计入“其他业务收入”。

（二）、采用公允模式计量的投资性房地产

前提条件：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置：

1.投资性房地产——成本

——公允价值变动

2.公允价值变动损益

注意：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

（三）、投资性房地产后续计量模式的变更

1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。也就是说符合规定可以变更。

2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

3.公允模式不得转为成本模式，这是因为房地产账面价值与公允价值金额相差较大，如果两种模式可以随意变更，那么会计信息质量无法保证，企业可以通过随意变更计量模式来调节利润。

成本模式转为公允价值模式的账务处理：

借：投资性房地产——成本(变更日公允价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产(原价)

 利润分配——未分配利润(或借记)

 盈余公积(或借记)

【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。

五、投资性房地产的转换和处置

（一）、房地产的转换：

1.“自用房地产或存货”转换与“投资性房地产”，租赁期开始日或用于资本增值的日期为转换日

2.“投资性房地产”转换为“自用房地产”，房地产达到自用状态日期为转换日。

3.“投资性房地产”转换为“存货”，租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期为转换日

（二）、转换的会计处理：

1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

2.公允价值模式下的转换：

（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

注意：转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

六、投资性房地产的处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（一）采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

（二）采用公允价值模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

借：其他综合收益

　贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

　贷：其他业务成本

或

借：其他业务成本

　贷：公允价值变动损益

注意：公允模式下之所以把“其他综合收益”及“公允价值变动损益”冲减“其他业务成本”是因为在出售时“投资性房地产——成本”+“投资性房地产——公允价值变动”的金额为公允价值金额，而不是企业最初取得投资性房地产的成本，只有冲减了其他综合收益及公允价值变动损益后，其他业务成本所反映的数字才是企业最初取得投资性房地产的成本。2016-6-6 作者：心情舒畅 学习心得
今天中级会计讲课群里，大家一起讨论的是第十六章《所得税》。在学这章之前，认识的所得税概念仅仅是根据利润表计算预缴季度所得税，年度所得税清缴汇算调增调减等。从核算期间来说，只有季度和年度计算所得税。
今天才知道，还有一种资产负债债务法核算所得税。要求每月计算资产负债表里的递延所得税资产及负债。利润表中的所得税费用不仅包括当期所得税费，还要包括递延所得税。两者之和（或之差），才是利润表中的所得税费用。
具体算起来还是比较复杂的，需要比较税法及账目价值应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确定资产负债表日递延所得税负债和递延所得税负债的应有金额等。
今天仅仅是概念的认识和理解。为今天有新的认识而高兴！但不明白的是，啥类型的公司每月缴所得税啊？！ 更多心得：

中级会计实务第二章 存货----学习心得 

中级会计实务第三章固定资产---学习心得 



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