【房产】在美国租房子 如何合法毁约？

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对于华人来说这些问题碰到有点儿头疼，有时不知该向哪里投诉~

在美国租房，不论是租个人的房子还是正规的商业公寓，首先都要有房屋租赁合约，双方要把细则写清楚，有了这一纸合约，以后我们才能从法律的手段保护自己。



但是，新移民也不要被这一条吓坏了，美国总体来说还是很保护租客权益的，如果你不想租了，还是有不少理由可以帮你减少损失的。我们先来搞清这一概念，这种毁约比前者更常见，由于各种情况，比如突然决定回国，或者搬到外州,或者纯个人原因住的不开心等，想提前终止合同。答案：有。

在一些特殊情况下，你也可以在不继续交付房租的基础上提前解约(各州情况有所不同，需要根据当地房屋相关法律确认)：

如果你是军人，那么你的福利来了，收到军方命令必须调动，你可以在Service Members Civil Relief Act联邦法下随时解除房屋合约，需要以书面通知的形式通知房东，在全美各州适用。

如果租户对正在接受特定医疗救助且持有医生开具证明的租户，美国不少州是可以免除其部分义务。





但是多数情况下，你找不到任何合法的理由，那么无理由条件下——答案：可以。

比如加州civil code 1951.2规定说如果由于私人原因决定离开，你将会欠房东还没有履行完的房租，减去，你能帮房东免去的损失。 房东也有义务去尽量降低自己的损失（mitigate damages).  怎么理解这个法规呢，举个例子，假设是在加州：租客在合同未到期的时候提前搬走了，然后房东就有义务去找新租客。当然如果尽力了， 而找不到，那损失有租客承担，但如果不尽力找，或者租客推荐了合适的信租客而房东拒绝，那损失几乎一定是由房东承担 ----无论合同怎么写。



小编当年在加州就有个朋友小赵遇到了这样的事情——答案：孰是孰非？



那么房东这样做是否合法呢？ 

如合同中没详细说明提前结束合约有哪些法律义务房客要承担，对于租客来说多数情况需要押金不可以要回，但是一旦最好搬家准备，尽快通知公寓或者房东从法律和人情上都是有必要的。

通常情况下，你可以在社交网络上转租你的房子，适当降低租金来吸引租客，这种情况是可以避免罚款。有些州要求房东有义务尽快寻找新房客，以减少提前解约房客的经济负担，在法律上称为“重新出租义务”(duty to re-rent)，但这并不在所有州适用。比如在乔治亚州，如果房东不选择帮忙寻找新房东，提前解约的房客要持续支付租金，直到新房客签约为止；还有可能如果迟迟找不到新房客，那么你可能就要对剩余的房租负责了。

一份令人头疼的租房合同，到底哪些东西你需要注意呢？对于移民来说，这些英文单词你可要先搞明白。

申请费（application fee）在提交入住申请时缴纳，恕不退款。

订金（holding deposit）在提交入住申请时缴纳。

押金（security deposit或deposit）在签正式合约时缴纳。
【注：有的公寓不区分订金和押金，可能需要申请时直接缴纳押金。】

Residents：除了签约人之外，其他人是否可以居住？能住多久？

Sublease：关于转租的要求。转租给其他人是否需要和公寓签约？如果不签约会有何种后果？

Maintenance：小区物业管理和服务范畴，保修流程，联系方式等。除了常规保修、求助电话号码之外，请记住非工作时间联系公寓的紧急电话号码（emergency contact number），以及美国报警电话911。

Pets：注意公寓是否允许养宠物。如果允许，需要缴纳多少押金？每月房租需要加多少钱？如果不允许，擅自养宠物会有何种后果？

Lease term：合约即将到期时，应该何时告知公寓不续租（terminated）？如何继续租一个周期（renew，也就是说如果这次签了一年的租赁合约，想要继续再租一年）？如何短期续租（extend/month-to-month，也就是说继续住在这里但是不签长租合约，月租往往会比签长租合约的价格贵一些）

Financial obligations：关于付房租的时间、付款方式。除了房租以外可能还有其他费用，例如迟交房租会产生late charge，公寓无法兑现租户付款时用的支票会产生returned check fee，等等。

Default：租户违约产生的后果。例如终止合约（terminate the Lease）、驱逐（eviction）等等。

Utilities：每月的水费、电费、煤气费、网络费等等。请注意公寓房租是否包含部分费用？如果不包含应如何缴纳？如果不按时缴纳会产生何种后果？合约也会提到具体的使用注意事项（electricity/water/sewer billing methodology, trash removal, etc.）

Move-in inspection：入住时检查。应该如何检查？如发现问题应如何向公寓反映？如果不告知公寓会产生何种后果？

General responsibilities in caring for the apartment and the community：居住时的注意事项，例如是否可以在墙上打孔、钉钉子？是否可以擅自换锁？是否可以擅自拆除烟雾警报器？等等。

Mold and mildew：关于如何防止室内（尤其是卫生间）墙体长霉的注意事项。

Renter’s insurance：公寓可能会要求租户购买租房保险。

Parking：关于停车的注意事项。小区停车位是随便停还是固定分配给各家各户？访客应该停在什么地方？等等。

Pest：关于防治可能出现的虫害问题。平时应如何避免？如发现虫害应采取何种措施？

Owner’s and manager’s responsibilities：公寓管理部门的责任和权限范围。例如公寓是否为住户的人身财产安全负责？是否有权限进入租户的房间？如何处置押金？是否需要为房产的破损负责？等等。

Reasonable modifications and accommodations：如有残障人士入住，可以申请公寓提供必要的、合理范围内的辅助设施。

Moving out：关于搬离公寓的注意事项。例如提前搬走需要何时通知公寓、办理何种手续？租约到期后不续租也不搬走会产生何种后果？何时交还钥匙？搬离时是否需要打扫公寓？搬走后有东西落在公寓里怎么办？等等。

Community policies：小区的管理规范和对居民的要求。例如限速、停车规范、如何维护阳台和窗户、厨房和厕所设施使用规范、如何控制噪音、洗衣房储物房使用规范、能否在家烧烤等等。

（转自美国中文网）

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